عضویت در تلگرام

مطالبه اجاره بها

20 | امتیاز: 5 از 5

دعوی مطالبه اجاره بها و اجور معوقه

ماده ۴۶۶ قانون مدنی، قرارداد اجاره را به این صورت مطرح می کند: “اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود”. در همین قانون است که اجاره دهنده را به عنوان موجر و اجاره گیرنده را به عنوان مستأجر بیان کرده است. قانون مدنی قرارداد اجاره را عقد لازم دانسته است. موجر و مستآجر وظایف و حقوقی نسبت به یکدیگر دارند که تماماً در قراردادی به نام اجاره نامه درج می شود. از جمله این وظایف، تکلیف مستأجر به پرداخت اجاره بها به صورت کامل و به موقع است. در صورتی که طی ماه های پی در پی موجر برای دریافت مبلغ اجاره از مستأجر خود دچار مشکل شود، مستأجر بدهکار موجر خواهد شد و موجر می تواند قانوناً اقدام به طرح دعوی مطالبه اجاره بها نماید.

قانون روابط موجر و مستاجر

قانون موجر و مستأجر برای اولین بار در سال ۱۳۵۶ تدوین شد و تاکنون ۲ بار در سال های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ تغییر یافته است. در فصل دوم قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ درباره اجور معوقه به موجر این اجازه داده شده است که در صورت امتناع مستأجر از پرداخت کامل مبلغ اجاره، تا ده روز پس از پایان هر ماه با در دست داشتن اجاره نامه رسمی به دفترخانه مراجعه نموده و جهت مطالبه اجاره بها معوقه خود اقدام کند.

در این موقع، دفترخانه اقدام به ارسال اخطاریه با مهلت ۱۰ روزه برای مستأجر می نماید و در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر یا عدم جلب رضایت موجر، مدارک به مرجع رسیدگی ثبتی به منظور صدور حکم اجرایی وصول اجاره های معوقه ارسال خواهد شد. پس از طرح دعوی در دادگاه، در صورتی که مستأجر دلیل قانع کننده ای برای عدم پرداخت اجاره بهای خود ارائه دهد، اجرای روند رسیدگی متوقف خواهد شد و در غیر اینصورت موجر می تواند دادخواست مطالبه اجاره بها را ارائه دهد.

فسخ قرارداد اجاره

در قوانین مالک و مستأجر فسخ قرارداد دارای اهمیت بسیاری است. در فصل چهارم قانون فوق نیز شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد ذکر شده است. در ماده ۶ این قانون که موارد فسخ قرارداد از سوی مستأجر را شرح داده است، فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مستاجر را در مواردی جایز می داند که مال مورد اجاره دارای توصیفات مندرج در اجاره نامه نباشد یا عین مستأجره چنان مورد خرابی گیرد که قابلیت تعمیر نداشته باشد.

همچنین در ماده ۸ این قانون شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر نیز شرح داده شده است. در این ماده آمده است که در صورتی که مستأجر، عین مورد اجاره را به فرد دیگری واگذار نماید یا مورد استفاده ای غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده است قراردهد، فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر قانونی خواهد بود. همچنین در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر و استفاده مفسدانه از عین مستأجره، موجر حق فسخ قرارداد و تخلیه مستأجر را دارد.

در اجاره نامه به طور معمول بندهایی درباره ضرر و زیان قابل پرداخت در صورت فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ذکر می شود مگر آنکه توافقات مستأجر و موجر به صورت دیگری باشد.

لازم به ذکر است که قانون تخلیه زودتر از موعد مستأجر در تمامی موارد فسخ قرارداد پیش از موعد صدق می کند.

تفاوت دعوی مطالبه اجرت المثل و مطالبه اجور معوقه

دو مسأله مهم که اغلب در هنگام تخلیه ملک از سوی موجر مطرح می شود مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستأجر و مطالبه اجاره بها وی است. پیش از آنکه به تفاوت این دو دعوا بپردازیم، بهتر است با انواع اجاره بها آشنا شویم.

انواع روش های پرداخت اجاره بها

در صورتی که مستأجر و موجر حین تنظیم قرارداد اجاره، به پرداخت اجاره بهای معینه اشاره نکنند و تنها مبلغ آن را تعیین نمایند، مستأجر باید به مجرد عقد قرارداد، کل مبلغ را به موجر پرداخت نماید. به طور مثال ممکن است مبلغ اجاره بها برای عین مستأجره، به میزان ۱۰ میلیون تومان برای مدت زمان یک سال تعیین شود. در این صورت مستأجر باید تمام ده میلیون تومان را پس از عقد قرارداد به موجر بپزدازد. زیرا اجاره، از جمله عقود تملیکی است که در اثر آن، مستأجر به منافع ملک مالک دستیابی پیدا نموده و در عوض آن باید اقدام به پرداخت اجاره بها به صورت مقرر به موجر نماید.

اما در صورتی که این مبلغ با توافق طرفین، تقسیط شود، به صورتی که ماهیانه مبلغ مشخصی به عنوان اجاره بها به موجر پرداخت شود، در اینصورت باید طبق قرارداد و تا مهلت مقرر نسبت به پرداخت مبلغ اجاره اقدام نمود و در غیر اینصورت موجر حق دارد بنا به قوانین تأخیر در پرداخت اجاره بها نسبت به مطالبه اجور معوقه خود اقدام نماید.

تکلیف موجر در صورت عدم پرداخت مال الاجاره از سوی مستأجر

در صورتی که مستأجر در پرداخت اجاره بها یا پرداخت قبوض آب و برق و گاز و تلفن و شارژ ساختمان کوتاهی نماید، موجر می تواند ضمن درخواست تخلیه، دادخواست مطالبه ضرر و زیان را نیز به دادگاه ارائه نماید. در اینصورت و با تودیع وجه ودیعه و سایر اسناد مربوط به ضمانت تخلیه از سوی موجر به دادگاه، دایره اجرایی پس از صدور رأی دادگاه مبنی بر ضرر و زیان وارد آمده، مبالغ فوق را از وجه ودیعه کسر و مابقی آن را به مستأجر پرداخت می کند.

تفاوت اجاره بهای معوقه و اجرت المثل ایام تصرف

همانطور که مشخص شد، اجاره بها به مدت زمانی که مستأجر در قالب قرارداد اجاره به تصرف ملک پرداخته است مربوط می شود. اما گاه پیش می آید، با پایان یافتن مهلت مقرر در قرارداد اجاره، مستأجر همچنان به ادامه تصرف خویش می پردازد. در این صورت موجر نمی تواند تنها به دریافت اجاره بها بابت مدت زمان تصرف اضافی مستأجر در ملک بسنده نماید. بلکه با توجه به غیر قانونی و غیر شرعی بودن تصرف وی بر عین مستأجره طبق ماده ۲۶۵ قانون مدنی و بنابر اصل عدم تبرع، موجر حق دارد به ازای مدت زمان تصرف پس از اتمام مهلت قرارداد اجاره، از مستأجر اجرت دریافت نماید. تعیین میزان اجرت المثل ایام تصرف به عوامل مختلفی بستگی دارد که در تخصص کارشناسان حقوقی و ملکی می باشد.

قوانین تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک

در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ صراحتاً درباره مطالبه ملک سرقفلی صحبتی نشده است اما در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ در مورد قوانین تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک به این موضوع اشاره شده است که اگر مستأجر خود، ملک تجاری را با پرداخت سرقفلی از مالک نگرفته باشد اما همین عین را با دریافت سرقفلی به فرد دیگری اجاره دهد، در هنگام تخلیه ملک، حق دریافت سرقفلی از مالک را ندارد.

همچنین مطالبه سرقفلی در هنگام تخلیه ملک باید به نرخ عادله روز باشد.

شما می توانید در صورت بروز مشکل در زمینه مطالبه اجاره بها با وکلای خبره و باتجربه موسسه حقوقی پندار تماس بگیرید یا از طریق ارسال فرم مشاوره، از پیشنهادات حقوقی آنها بهره مند شوید. وکلای دعاوی ملکی موسسه حقوقی پندار، آمادگی ارائه مشاوره و قبول وکالت پرونده شما با کمترین میزان درگیری موکل در پرونده و در کمترین زمان ممکن را دارند.

سوالات متداول

تعهدات مستاجر نسبت به اجاره بهای معوقه چیست؟

عقد قرارداد اجاره بین مستاجر و موجر، تعهداتی را برای هر یک از طرفین به وجود می آورد. از اولین تعهدات موجر این است که باید عین مستاجره را به طرف مقابل تحویل در قبال دریافت مبلغی به عنوان پیش پرداخت تحویل داده و آن را به تصرف وی برای مدت مشخص و با شرایط معین در آورد. در مقابل، مستاجر نیز وظیفه دارد در موعد مقرر که معمولا به صورت ماهیانه می باشد، مبلغی را تحت عنوان اجاره بها به موجر پرداخت نماید. ادامه مطلب

تشریفات قانونی در مطالبه اجور معوقه چیست؟

در صورتی که مستاجر در پرداخت مبالغ اجاره بهای ملک به صورت منظم و در موعد مقرر کوتاهی نماید، موجر حق دارد به صورت قانونی جهت مطالبه اجور معوقه مستاجر ملک خود اقدام نماید. این دعوی، بر اساس قوانین روابط موجر و مستاجر بوده و امکان مطالبه فوری اجاره بهای معوقه وجود ندارد. از این رو موجر باید اقدامات و تشریفات قانونی مقتضی را جهت وصول اجاره بهای معوقه انجام دهد. ادامه مطلب

آثار اجاره نامه چیست؟

قرارداد اجاره به عنوان یکی از عقود معین و لازم، حقوق و تعهداتی را برای هر دو طرف قرارداد، به عنوان مستاجر و موجر به وجود می آورد. قرارداد اجاره به مجرد اینکه بین طرفین منعقد می شود، آثاری دارد که از جمله آن می توان به وظایف مستاجر نسبت به پرداخت اجاره بها و عدم تخطی از تعهدات پذیرفته شده حین عقد قرارداد اجاره اشاره نمود. این آثار برای موجر نیز به اشکال دیگر وجود دارد. ادامه مطلب

اجرت المسمی چیست؟

یکی از مسائلی که در قرارداد اجاره به آن اشاره می شود، اجرت المسمی است. اجرت المسمی و اجرت المثل ایام تصرف ممکن است اغلب به همراه یکدیگر به کار روند اما در مفهوم و کاربرد، تفاوت های اساسی دارند. اصولاً اجرت المسمی در غالب قرارداد اجاره تعیین و مطالبه می شود و میزان آن نیز در اجاره نامه مشخص می شود. اما اجرت المثل، در صورتی مطالبه می شود که مستاجر خارج از قرارداد اجاره به تصرف ملک پرداخته باشد. ادامه مطلب

آیا اجاره انباری ملک به دیگران قانونی است؟

در هر ساختمان مسکونی، به غیر از واحدهای شخصی که مالکیت آن منحصراً در دست مالک رسمی واحد است، واحدهای مشترکی مانند پارکینگ، انباری، پشت بام و … وجود دارد که جزو مشاعات ساختمان به حساب آمده و هر فرد به تنهایی حق دخل و تصرف و تصمیم گیری در مورد آن را ندارد. قانون تملک آپارتمان ها در خصوص اجاره و فروش قسمت های مشاع ساختمان به افراد غیر مالک توضیح داده است. ادامه مطلب

راه آسان تر برای ارتباط با ما